Die knalligen Schlagzeilen zeugen von einer alarmierenden Entwicklung: In Ballungsräumen sind die Mieten seit 2010 um rund 30 Prozent gestiegen, in München um rund 50 Prozent, in Teilen Berlins gar um 70 Prozent.
Immer mehr Menschen ziehen in die Städte, überall fehlt es an Wohnraum, das treibt die Preise. Dazu kommt: Die Kommunen kommen nicht nach, bezahlbare neue Wohnungen zu bauen. Besonders für die Ärmsten wird die Mietkrise dramatisch.
Denn obwohl der Bund 2017 1,5 Milliarden Euro mehr für Sozialwohnungen bereitstellte, nahm die Zahl dieser ab. Etwa 1,2 Millionen Sozialwohnungen gab es 2017 in Deutschland – 46.000 weniger als im Jahr zuvor. Das ergab eine Anfrage der Grünen an die Bundesregierung.
Benötigt werden jährlich rund 80.000 neue Sozialwohnungen, zuletzt wurden aber nur 25.000 fertiggestellt.
Wie kann das sein? Die HuffPost hat in vier Städten nachgefragt.
Die Gesamtlage:
Deutschlandweit sinkt die Gesamtzahl der Sozialwohnungen seit Jahren. Wie die “Süddeutsche Zeitung” berichtet, gab es im Jahr 1990 noch fast drei Millionen staatlich geförderte Wohnungen. Dafür, dass es nun fast nur noch ein Drittel sind, gibt es mehrere Gründe.
Viele Jahre lang verkauften Kommunen und Länder Wohnungen, die eigentlich für weniger Wohlhabende gedacht waren, an private Investoren. Ebenso wurden große Teile der Grundstücke gewinnbringend an die private Hand verkauft. Damit hat der Staat ein Stück weit die Kontrolle darüber aufgegeben, was am Wohnungsmarkt passiert.
Dazu kommt: Viele Sozialwohnungen verlieren jedes Jahr den Status als Sozialwohnung.
Denn baut ein privater Investor Sozialwohnungen erhält er dafür staatliche Förderung. Im Gegenzug bestimmen die Städte eine “angemessene Miete” – wobei die Höhe stark schwankt.
Die von der Stadt vorgegebene Mietbindung läuft nach einem zuvor definierten Zeitraum ab – oft liegt dieser zwischen 10 und 25 Jahren.
Jedes Jahr fallen deshalb allein in Nordrhein-Westfalen rund 10.000 Sozialwohnungen weg.
Beispiel Frankfurt:
Auch in Frankfurt kennt man dieses Problem.
Allein bis zum Jahr 2020 werden hier mehr als 3000 Wohnungen aus der Preisbindung herausfallen, sagte ein Sprecher der Stadt der HuffPost. Allein im Jahr 2019 sind es voraussichtlich 1.159.
In einigen der vergangenen Jahre waren es laut dem Sprecher noch weit mehr.
Hinzu kommt: Manche Investoren zahlen das Darlehen aus den öffentlichen Kassen früher zurück als geplant. Wohnungen fallen damit früher aus der Mietpreisbindung heraus, obwohl in den meisten Fällen Übergangsfristen von mehreren Jahren greifen.
Zugleich steigt die Zahl derjenigen, die in Frankfurt nach Sozialwohnungen suchen seit dem Jahr 2009 rapide an, wie ein Bericht des Amtes für Wohnungswesen zeigt. Rund 9500 Haushalte suchten Ende 2016 eine Wohnung.
Fertiggestellt wurden aber 2017 gerade einmal 189 neue Sozialwohnungen.
Damit ärmere Haushalte überhaupt noch eine Wohnung in Frankfurt finden, müsste die Marschrichtung für die Stadt klar sein: Es müssten viel mehr Sozialwohnungen gebaut werden.
Rund 50 Millionen Euro hat die Stadt dafür jährlich zur Verfügung. Das Geld sei 2017 auch vollständig vergeben worden.
Allerdings: Nur 20,7 Millionen Euro wurden davon auch an Bauträger ausgezahlt. Dazu heißt es von Seiten der Stadt: “Die Frage, wie viel Geld davon ausgegeben wurde, kann man seriös nicht auf einzelne Jahre beantworten, da zwischen Planung, Antrag, Bewilligung sowie ratenweise Auszahlung häufig mehrere Jahre liegen.”
Selbst wenn Frankfurt es schaffen würde, in diesem Jahr das gesamte Budget für den Sozialwohnungsbau auch auszubezahlen – ob das reicht, ist fraglich.
Im Jahreszeitraum 2017 wurden insgesamt sieben Mietwohnungsneubauprojekte mit 208 Wohneinheiten bewilligt. Fertiggestellt wurden vier Projekte mit 189 Mietwohnungen. Das ergibt maximal 400 Wohnungen. Dazu kommen noch Wohnungen, für die Frankfurt die Belegrechte ankauft.
Aber: Der neue Wohnungsmarktbericht beziffert den Bedarf an Sozialwohnungen in der Stadt bis 2040 auf 106.438 Wohnungen.
Und noch ein Problem bereitet den Planern im Rathaus Kopfzerbrechen: Der Mangel an Grundstücken in der Banken-Metropole.
“Es mangelt grundsätzlich an bebaubaren Flächen – Frankfurt ist mit 248 Quadratkilometern relativ klein; zugleich sind wir mit einem starken Bevölkerungswachstum konfrontiert”, sagt der Pressesprecher.
Frankfurt wachse mit einem “atemberaubenden Tempo”, heißt es auf der Webseite der Stadt. In der Stadt leben rund 100.000 Menschen mehr als noch vor zehn Jahren.
Zudem sei es schwierig, Investoren zu finden, die ohne eine entsprechende Verpflichtung sozialen Wohnungsbau betreiben.
Beispiel Dortmund:
Auch in Dortmund ist die Problemlage ähnlich.
Ein Sprecher der Stadt sagte der HuffPost: “Es ist arbeitsintensiv Investoren für den geförderten Wohnungsbau zu finden.”
Denn ähnlich wie in Frankfurt stellt sich für mögliche Investoren die Frage nach der Wirtschaftlichkeit, Sozialwohnungen zu bauen. Denn Zinsen am Kapitalmarkt sind so niedrig, dass die meisten Investoren lieber frei finanzierte Wohnungen bauen und gar keine Förderung aus den öffentlichen Töpfen in Anspruch nehmen.
Von der Stadt Dortmund heißt es: “Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren extrem gestiegen und bei angespannten Wohnungsmarkt-Situationen steigen die Grundstückspreise kontinuierlich.” Hinzu kommt, dass Baufirmen wegen der guten Auftragslage ihre Preise erhöhen.
Bei einer Mietpreisbindung für eine Sozialwohnung in Höhe von 5,55 Euro netto kalt pro Quadratmeter sei eine wirtschaftliche Realisierung deshalb schwierig. “Im frei finanzierten Segment erzielen Investoren für Neubauwohnungen dagegen circa. 10,50 Euro”, sagt der Sprecher.
Hier zeigt sich ein weiteres Problem der Städte: Die Kosten steigen, um Sozialwohnungen zu bauen. Das frisst wiederum die zusätzlichen Mittel auf, die Bund und Länder zur Verfügung stellen.
In den zurückliegenden drei Jahren standen Stadt Dortmund insgesamt 90 Millionen Euro Wohnraumfördermittel zur Verfügung. Mit zusätzlichem Geld des Landes seien 138 Millionen Euro bewilligt worden.
Dafür seien rund 930 Neubauwohnungen errichtet worden – pro Jahr im Durchschnitt also 310. Gleichzeitig fielen in den vergangenen zehn Jahren nach HuffPost-Informationen ganze 14.000 Wohnungen aus der Preisbindung – im Schnitt jährlich also 1400.
Auch in Dortmund sinkt die Zahl der Sozialwohnungen rapide. Ein Mittel gegen den Trend hat die Stadt bisher nicht gefunden.
Beispiel München:
In München geben sich die Verantwortlichen im Rathaus optimistisch.
Hier, in der Großstadt mit den teuersten Mieten Deutschlands, gingen die Planer das Problem zuletzt mit Mitteln an, die man eher von einer linken Stadtregierung aber nicht von einer Koalition aus SPD und CSU erwartet hätte.
Der Stadtrat beschloss kürzlich, dass Eigentümer in bestimmten “Milieuschutzgebieten” in Zukunft nur noch an Haushalte vermieten dürfen, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Zudem wird die Miete hier gedeckelt – auf 11,50 Euro pro Quadratmeter.
Dazu wird gebaut, was das Zeug hält.
Die Stadt spricht gegenüber der HuffPost vom “größten kommunalen wohnungspolitischen Handlungsprogramm in Deutschland”.
870 Millionen Euro sollen zwischen 2017 bis 2021 in Förderprogramme im Bereich des sozial geförderten Wohnungsbaus fließen. In den Jahren 2017 und 2018 kamen davon insgesamt 158 Millionen Euro aus Bundes- und Landesmitteln. Außer kleiner “Förderreste” seien die Gelder bislang immer vollständig ausgegeben worden – das werde auch so bleiben.
München verwende dabei freiwillig 50 Prozent ihrer Planungsgebiete für den geförderten Wohnungsbau, heißt es von der Stadt.
Auch in der bayerischen Landeshauptstadt fallen laufend Wohnungen aus der Preisbindung heraus. In den vergangenen zehn Jahren waren es 8.475. Immerhin: Im gleichen Zeitraum wurden laut der Stadt 16.191 Neue gebaut.
Was gut klingt, ist die Reaktion auf eine jahrelange Misere.
In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Zahl der Wohnungslosen in der Stadt mehr als verdreifacht: Ende 2017 waren es laut Sozialreferat der Stadt fast 10.000 Menschen, darunter auch 1.700 Kinder.
Es fehlt an Platz für neue Wohnungen, es fehlt an Vermietern mit Gemeinschaftssinn. “Es gibt in München mehrere Vermieter, die nicht den letzten Euro aus ihrer Immobilie rausholen“, sagte Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) zuletzt. “Aber wir könnten noch mehr brauchen.“
Beispiel Köln:
Köln: Die Stadt blieb 2017 hinter den selbst gesteckten Zielen bei bewilligten Sozialwohnungen zurück.
Aus dem Sozialdezernat heißt es:
“Trotz der im letzten Jahr erreichten Zahl von 842 geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung für die Haushalte mit Wohnberechtigungsschein bleibt die Verknappung baureifer Flächen in der Hand der Investoren, die in den geförderten Wohnungsbau investieren wollen, weiterhin problematisch.”
Aufgrund der hohen Nachfrage und des stetigen Bevölkerungszuwachses, sei der Erwerb entsprechender Grundstücke am freien Markt schwierig.
Zwar seien die knapp 104 Millionen Euro des Landes NRW für den sozialen Wohnungsbau “gänzlich ausgegeben” worden – dennoch reduzierte sich die Zahl der Sozialwohnungen in der Vergangenheit von Jahr zu Jahr.
Auch 2017 fielen 543 Wohnungen so aus der Preisbindung heraus.
So wird es die Stadt kaum verhindern können, was sich in Ganz-NRW andeutet: 2030 könnt es laut Förderbank NRW.Bank nur noch rund 300.000 Sozialwohnungen geben, 1997 waren es noch über 900.000.
Was das Innenministerium tut:
Im Bundesinnenministerium ist man sich der Problematik bewusst.
Sprecher Harald Neymanns sagte der HuffPost: “Der Bund unternimmt enorme finanzielle Anstrengungen, um die Länder bei der Bewältigung der ihnen von Verfassung wegen zugewiesenen Aufgaben bestmöglich zu unterstützen.”
Der Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen sei aber weiterhin rückläufig.
Das Ministerium verweist aber darauf, dass der Wegfall der Sozialbindung nicht zwingend mit einem signifikanten Anstieg der Miete gleichzusetzen ist.
Kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und andere sozial orientierte Vermieter würden dafür sorgen, dass Mieten häufig im preisgünstigen Bereich bleiben würden. Man zählt offenbar auf die Gutmütigkeit einiger. Ein riskanter Poker.
Dazu kommt: Die soziale Wohnraumförderung des Bundes gilt nur bis zum Jahr 2019.
Bereits am 2. Mai habe das das Bundeskabinett eine Grundgesetzänderung auf den Weg gebracht, damit der Bund auch über das Jahr 2019 hinaus zur Unterstützung des Sozialwohnungsbaus berechtigt bleibt.
Denn: Seit der Föderalismusreform darf der Bund nur noch im Ausnahmefall selbst aktiv werden.
Ein weiteres Problem: Bislang sind die Gelder nicht zweckgebunden. Rund acht Prozent der bereitgestellten Summen des Bundes haben die Länder 2017 so zweckentfremdet.
Bedeutet: Außer Berlin, Bremen und das Saarland nutzen die Länder die Gelder auch für den Bau von Eigenheimen.
Das will die Bundesregierung mit der Grundgesetzänderung unterbinden, teilte Sprecher Neymanns der HuffPost mit.
Was andere fordern:
Vielen reicht das nicht.
Mietervereine, Gewerkschaften und auch Grüne und Linke haben zuletzt eine “neue Wohnungsgemeinnützigkeit” ins Spiel gebracht. 150 Jahre lang galt sie als bestes Rezept, um bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
Dann erschütterten einige Korruptionsfälle das Vertrauen in das Instrument. Ende der 1980er Jahre wurde die Regelung abgeschafft.
Wohnungsgemeinnützigkeit bedeutet: Gemeinwohlorientierte Bauunternehmen schaffen langfristig gebundene Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen. Zudem gibt es Steuererleichterungen oder -gutschriften für Privatleute, die Wohnungen bauen und langfristig sozial gebunden vermieten.
Das Innenministerium glaubt derweil nicht an diese Strategie. “Eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit würde nicht dazu beitragen, den rückläufigen Trend im Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen aufzuhalten”, heißt es in Berlin.
Die Begründung: Die Mehrkosten wären so hoch, dass mit den bestehenden Mitteln wesentlich weniger Sozialwohnungen gebaut werden könnten.
Neymanns sagte der HuffPost: “Die Wiedereinführung einer Wohnungsgemeinnützigkeit bedürfte zudem einer Grundgesetzänderung.”
Noch einer Grundgesetzänderung also.
Die von der Regierung derzeit angestrebte Verfassungsänderung im Hinblick auf den sozialen Wohnungsbau genüge hierfür nicht, “da sie dem Bund nur eine Finanzierungs-, nicht aber eine Gesetzgebungskompetenz einräumt”.
Das Bauministerium springt zunächst also lieber kurz.
Dieser Artikel wurde verfasst von Lennart Pfahler
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